개발지 주변의 땅값은 왜 오를까

 

 

 

 

나는 땅값이라는 것이

결국 시간 속에서 천천히 모습을 드러내는 ‘변수’라고 느낀다.

 

 

 

토지투자의 본질도 크게 다르지 않다.

 

 

 

우리는 흔히 토지투자를 한다고 말하지만,

사실은 시간이 만들어내는 차익을 기다리는 과정에 더 가깝다.

 

 

 

토지가격은 시간이 만들어 내는 차익이다

 

 

 

 

어느 날 갑자기 수익이 툭 튀어나오는 것이 아니라,

 

시간이 흘러 주변 환경이 바뀌고, 개발 흐름이 스며들고,

그러면서 희소성이 점점 강해지는 과정이 누적될 뿐이다.

 

 

 

이 변화는 경제학의 기본 원리처럼 보이지만,

실제 시장을 가만히 들여다보면 조금 더 복잡하다.

 

 

땅값은 수요와 공급이라는 전통적인 경제 원칙 위에서 움직이지만,

그 움직임이 늘 교과서 같지는 않다.

 

 

 

우리가 흔히 생각하는 것처럼

 

 

“신도시가 생겨 공급이 늘어나면 주변 땅값이 떨어지겠지?”

 

 

이런 단순한 구조가 잘 성립되지 않는다.

 

 

 

 

 

실제로는

공급 증가가 가격 하락으로 직결되기가 어렵다.

 

가격이 내려가려고 하면 토지주들은 곧바로 매물을 거두어버리고,

시장은 자연스럽게 다시 수축된다.

이른바 ‘버티기’가 작동하는 지점이다.

 

 

 

 

그래서,

땅값은 상승 탄력은 강하고, 하락 속도는 느리며,

때로는 거의 움직이지 않기도 하는,

독특한 패턴을 보인다.

 

 

 

 

특별한 사례에서는 급매가 나오기도 하지만,

이것은 통계적으로 보면 정규분포의

한쪽 꼬리(tail)에 해당하는 예외일 뿐이다.

 

즉, 극단값으로

분류되는 일부 거래는

주변 지가 흐름을 설명하는 데 큰 의미가 없다.

 

 

시장 전체를 보면 오히려 극단값을 제거한

상각(trimmed mean) 이 훨씬 현실을 잘 보여준다.

 

 

 

이런 이유로 토지시장은 ‘완전경쟁시장’과는 거리가 있다.

 

 

정보의 비대칭성이 크고, 공급이 고정적이며,

토지주들의 의사 결정도 합리적 계산보다

장기 보유 전략 쪽으로 편중되어 있다.

 

 

 

결국 토지시장은 경제학 용어로 보면

독점적 공급 구조를 가진 불완전시장에 가깝다.

 

 

그래서 땅값은 단순한 수요-공급 곡선이 아니라,

시간·심리·기대·희소성·개발 가능성 같은

요소들이 얽혀서 만들어내는 복합적인 통계적 움직임에 가깝다.

 

 

 

 

결국 개발지가치가 올라가는 이유는 명확하다.

 

 

시간이 지나면서 희소성이 강화되고,

기대수요가 증가하며, 주변 환경이 개선되는 변화가

차곡차곡 쌓이기 때문이다.

 

 

그리고 이런 변화는 한순간에 나타나지 않지만,

어느 순간 돌아보면 확실하게 눈에 보이는 차이를 만들어낸다.

 

 

토지투자는 그래서 흥미롭고, 또 어렵고,

 

결국엔 기다림이라는 단어로 귀결되는 것 같다.

 

 

시간을 견딜 수 있는 사람에게만

조용히 보상을 건네는 시장.

나는 그 속성이 토지의 본질이라고 생각한다.