강남의 인구흡입력이 말해주는 토지가격의 진짜 원리

 

 

토지가격이 왜 오르는지 근본적인 원인을 생각하다 보면

결국 한 가지 결론으로 돌아오곤 한다.

 

 

‘인구흡입력.’

 

사람이 얼마나 모이고, 얼마나 오래 머물고,

그 흐름이 얼마나 끊기지 않고 이어지는지가 땅값을 좌우한다.

 

 

단순한 공급·수요의 문제가 아니라,

사람의 움직임과 선택이 축적된 결과라는 느낌이다.

 

 

서울의 인구흡입력

 

 

 

 

고정적으로 사람이 머무는 아파트 단지나

대기업, 행정기관 같은 곳은 말할 것도 없고,

유동 인구가 끊임없이 흘러드는 상권도 마찬가지다.

 

 

흡입력의 성격은 제각각이지만, 결국 공통된 결론은 하나다.

 

 

사람이 모이는 곳의 땅은 비싸진다.

 

 

특히 강남을 보면 이 원리가 가장 극단적으로 드러난다.

강남이라는 지역의 흡입력을 뜯어보면 참 복합적이다.

일단 학군 이야기를 빼놓을 수 없다.

 

 

세상 사람들 다 아는 8학군이니 뭐니 하는 이야기,

이게 단순한 이미지가 아니다.

 

 

학교 하나, 학원 하나,

그리고 그 주변을 감싸는 교육 생태계 전체가

또 하나의 ‘인구흡입력 장치’로 작동한다.

 

 

아이 교육 때문에 이사를 오고,

또 그 부모들이 생활권을 만들어가면서 자연스럽게 상권이 형성되고,

 

그 상권이 다시 새로운 인구를 끌어오고…

이런 반복이 수십 년간 이어지면서 지금의 강남이 된 거다.

 

 

 

그리고 일자리가 있다.
테헤란로를 중심으로 촘촘하게 박혀 있는 기업들,

 

스타트업, 투자사들까지. 교육으로 들어온 인구와

직장 때문에 들어온 인구가 서로 뒤섞이고,

그만큼 유동 인구도 두텁다.

 

 

 

점심시간이면 어디든 줄을 서고,

퇴근 시간이면 골목과 큰길이 가득 차는 모습만 봐도

이 지역이 가진 에너지와 흡입력의 크기가 그대로 드러난다.

 

 

 

여기에 교통이라는 요소가 덧붙는다.

 

강남 한복판을 가르는 지하철, 버스, 고속도로 접근성까지.

이동이 편하면 머무는 시간이 늘고,

머무는 시간이 늘면 소비가 늘고,

소비가 늘면 자연스럽게 또 사람이 몰린다.

 

 

 

하나가 널을 뛰면 다른 하나가 쫓아올라오는 구조다.

 

 

 

그래서인지 강남 강북 토지의 가격대를 보면 참 현실감이 없을 정도다.

 

 

한남대교 동호대교 전후로 

160억 170억 부르는 아파트들이 아무렇지 않게 거래되고,

호가가 200억을 넘나든다.

 

 

이곳과 지방의 가격대가 이런괴리현상을 보이는 이유도

결국 이 ‘흡입력의 차이’ 때문이다.

 

 

 

결국 땅의 가치는 사람이 만든다.

 

 

입지 분석이니 미래 가치니 복잡하게 얘기해도,

핵심은 단순하다.

 

 

얼마나 많은 사람이 그곳을 원하고,

그 선택이 얼마나 오래 지속되느냐.

 

 

강남은 그걸 극단적으로 보여주는 사례고,

 

 

그래서 대한민국에서

가장 강력한 인구흡입력을 가진 지역으로 자리 잡은 것이다.

 

 

앞으로도 땅을 볼 때

이 ‘흡입력’이라는 키워드를 놓치지 않는것이

토지가격의 미래를 정확하게 예측하는 일이다.