해제?
개발제한구역이!
2025년 12월 17일,
경기도 공고 제2025-2378호가 나왔다.
개발제한구역 관리계획의
‘경미한 사항’ 변경에 관한 공고다.
이런 공고를 얼핏 보면
누군가는 이렇게 생각한다.
“개발제한구역도 조금씩 풀리는구나.”
“우리땅도 도로 옆이니까 언젠가 해제되겠네.”
“이번엔 뭔가 기회가 있지 않을까?”
하지만
이 공고를 그렇게 읽으면
현실과는 많이 어긋난다.
이번 공고의 본질은 ‘해제’가 아니다
이번 관리계획 변경 내용을 보면
공통점이 하나 있다.
- 체육공원
- 공원시설
- 군부대
- 도시계획도로
모두 공공시설이고,
이미 계획된 사업의
면적이나 규모를
아주 일부 조정한 수준이다.
토지형질변경 면적이
줄거나 늘고,
건축 연면적이
소폭 조정된 것뿐이다.
📌 개인 토지를 개발할 수 있게 해준 사례는 단 하나도 없다.
개발제한구역은 ‘개인에게 풀어주는 제도’가 아니다
여기서 가장 중요한 부분을
분명히 짚고 가야 한다.
개발제한구역은
개인 토지 소유자의 개발을 허용하기 위해
해제되는 제도가 아니다.
개발제한구역이 변경되거나 조정되는 경우는
거의 예외 없이
공공복리 목적의 사업이 있을 때다.
- 공원
- 도로
- 군사시설
- 공공체육시설
그리고 그 사업의 주체는
항상 지자체나 국가다.
개인 토지에 적용되는 개발제한구역 제한은 그대로다
많이들 착각하는 장면이 있다.
“우리 땅이 도로 옆이니까…”
“도시가 커졌으니까…”
“주변이 다 개발됐으니까…”
하지만
그런 이유로
개발제한구역이 풀리는 일은 없다.
📌 개인 토지의 개발제한구역 제한은 그대로 유지된다.
관리계획 변경 공고가 나왔다고 해서
내 땅에 건축이 가능해지거나
형질변경이 허용되는 일은
현실적으로 없다.
만약 개발제한구역이 풀린다면, 그건 ‘수용’이다
아주 중요한 부분이다.
개발제한구역이
어떤 사업 때문에 해제된다면
그건 개인에게 개발 기회를 주는 게 아니라
공공사업을 위한 수용이다.
그리고 그 보상 방식은
많은 사람들이 기대하는 것과 다르다.
- 개발이익 반영 ❌
- 해제 후 지가 기준 ❌
- 미래 가치 반영 ❌
👉 개발제한구역으로 지정된 상태의
원형지 기준 감정평가가 원칙이다.
그래서 “그린벨트 해제되면 대박”이라는 말은 위험하다
도로 옆에 붙어 있다고 해서
“언젠가 풀리면 대박”이라는 말,
현장에서는 정말 자주 듣는다.
하지만 냉정하게 보면
그건 거의 헛된 상상에 가깝다.
- 개인이 개발하는 구조가 아니고
- 해제되면 대부분 수용이고
- 보상은 개발이익이 배제된 상태다
개발제한구역 해제 =
토지주의 부가 급증
이 공식은
현실에서는 거의 성립하지 않는다.
고시는 희망을 말하지 않는다
사실만 말할 뿐이다
이번 경기도 공고도 그렇다.
공고 어디에도
“개인 토지 개발 가능”이라는 말은 없다.
“규제 완화”라는 표현도 없다.
다만
이미 필요한 공공시설 사업을
조금 조정했다는 사실만 있을 뿐이다.
개발제한구역 관련 고시는
기대를 읽는 문서가 아니라
현실을 확인하는 문서다.
개발제한구역 토지는
기다림의 대상이지, 기대의 대상은 아니다
개발제한구역은
오래 묶이는 땅이다.
그리고 풀리더라도
그 이익은
대부분 공공이 가져간다.
그래서
“언젠가 해제되겠지”라는 기대보다는
지금 이 땅이 어떤 제약 속에 있는지를
정확히 아는 게 훨씬 중요하다.
헛된 상상을 버리는 것,
그게 개발제한구역 토지를 대하는
가장 현실적인 태도다.
'부동산정보' 카테고리의 다른 글
| 기사 속 ‘재개발재건축후보지’라는 단어가 만들어내는 장면들 (0) | 2025.12.18 |
|---|---|
| 환율 1,480원이라는 숫자를 보며 떠오르는 기억들 숫자는 현재를 말하지만 기억은 과거로 간다 (0) | 2025.12.18 |
| 접도구역이란 무엇인가 (0) | 2025.12.17 |
| 지방도 301호선 백미~송교간 도로확·포장공사, 그리고 ‘접도구역’이라는 보이지 않는 선 (1) | 2025.12.17 |
| 지금은 기다려야 할 때일까, 움직여야 할 때일까 (0) | 2025.12.17 |