역세권 도시의 팽창속도와 개발압력

 

 

중간도시는 왜 더 빨리 흔들릴까?

 

 

도시와 도시 사이에는 늘 애매한 공간이 있다.
서울과 수도권, 광역시와 인접 도시 사이에 끼어 있는 중간지대다.

 

행정구역으로 보면 분명 하나의 도시인데,
생활권으로 보면 어디에도 완전히 속하지 못한 느낌이 드는 곳이다.

 

 

 

 

유통입지 이론에서는 이런 공간을 비교적 단순하게 설명한다.
두 도시 사이에 위치한 상권이나 생활권은
거리와 인구 규모가 더 크고 가까운 쪽으로 비례해 형성된다는 것이다.

사람은 굳이 멀리 가지 않는다.
더 크고, 더 가까운 쪽으로 흐른다.

 

 

이 논리를 서울과 수도권에 대입해 보면 답은 명확하다.

 

 

 

서울전경

 

 

 

서울은 이미 막강하다.
일자리, 문화, 소비, 교육, 의료까지 모든 기능이 한 곳에 밀집돼 있다.

아무리 수도권을 개발하고,
아무리 지방 균형 발전을 이야기해도
사람들의 일상적인 선택은 쉽게 바뀌지 않는다.

 

그래서 도로가 넓어지고,
철도가 깔리고,
GTX 같은 초고속 교통망이 생겨도
중간 도시는 기대와 다른 결과를 맞이하는 경우가 많다.

 

 

 

교통이 좋아질수록 서울 접근성만 더 좋아지고,
결국 생활권은 더 강하게 서울로 빨려 들어간다.
이른바 빨대효과다.

 

 

 

서울의 과밀을 해소하려고 만든 교통 인프라가
아이러니하게도 서울을 더 크게 만들고 있는 셈이다.

그런데 여기서 흥미로운 지점이 하나 있다.

생활권은 서울로 흡수되지만,
부동산 시장은 또 다른 방식으로 반응한다는 점이다.

 

 

중간 도시는 비록 소비와 일상이 서울로 향하더라도
서울과 이웃 도시 양쪽에서 동시에 개발 압력을 받는다.

 

도시는 팽창하고 있고,
그 팽창의 가장 먼저 닿는 지점이 바로 이 중간지대다.

 

특히 역세권을 중심으로 변화가 빠르게 나타난다.

서울에서 밀려난 주거 수요,
인접 도시에서 확장되는 산업과 인구,
이 두 흐름이 만나는 지점이
대개 철도역 주변이기 때문이다.

 

 

처음에는 단순한 교통 거점이었던 곳이
어느 순간 생활 중심지로 바뀐다.

 

상업시설이 들어오고,
주거 밀도가 높아지고,
땅값은 조용히 반응하기 시작한다.

 

 

생활은 서울로 향하지만
자산의 흐름은 중간 도시의 역세권을 주목한다.

 

이 모순적인 구조가
요즘 역세권 부동산 시장을 더 복잡하게 만든다.

그래서 중간 도시는 늘 흔들린다.

 

한쪽에서는 서울의 그림자에 가려 있고,
다른 한쪽에서는 개발 기대에 휩싸인다.

 

그리고 그 긴장감이 가장 먼저 드러나는 곳이
역세권이다.

 

결국 역세권은 단순한 교통의 문제가 아니다.

 

도시 팽창의 속도,
생활권 이동,
개발 압력이 한꺼번에 겹치는 지점이다.

 

 

서울이 커질수록,
이웃 도시가 팽창할수록
그 사이에 있는 역세권의 땅값과 가치가 먼저 움직이는 이유도
여기에 있다.