부동산 개발계획, 일찍 알아내는 사람만 아는 정보 흐름

 

 

 

 

 

부동산 투자나 매수 전략을 세울 때

가장 중요한 것은 ‘정보의 시간차’입니다.

 

대부분의 개발은 갑자기 생기지 않으며,

작은 흔적부터 천천히 드러납니다.

 

 

실무자들이 실제로 쓰는 방식 그대로,

개발계획을 확인하는 정확한 방법을 정리했습니다.

 

 

개발계획은 어디에 있을까?

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✔️ 1. 지자체 고시·공고를 먼저 본다

 

 

개발계획은 결국 시·군·구 고시로 확정됩니다.

 

https://opengov.seoul.go.kr/cis/list
도시관리계획 변경, 지구단위계획 결정,

목록

 

각종 정비구역 지정, 공공사업 실시계획 등이 모두 여기서 공개되죠.

 

 

• 지자체 홈페이지 → “고시·공고” 메뉴
• “도시계획”, “정비”, “도시관리계획” 등으로 키워드 검색
• 정확한 법적 근거와 도면이 포함되므로 가장 신뢰할 수 있는 1차 원본 정보

 

 

👉 변경·확정된 계획을 확인하는 가장 빠른 공식 루트입니다.

 

 

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✔️ 2. LURIS(토지이용규제정보)를 통해 토지별로 확인

 

 

토지 하나를 클릭하면 해당 땅에 적용되는

모든 도시계획·규제·시설 계획이 한눈에 나옵니다.

 

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

 

확인 가능한 핵심 정보

• 용도지역·지구·구역
• 도시계획도로(예정·기존)
• 기반시설 계획
• 행위 제한
• 장기미집행시설 여부

 

 

👉 개발 가능성 판단의 기본은

“그 땅이 어떤 규제를 갖고 있는가”를 아는 것입니다.

 

 

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✔️ 3. 국토부 토지이음·국토정보플랫폼 활용

 

 

 

LURIS보다 더 정밀한

도시계획도면 확인용 플랫폼입니다.

실무에서 설계사·감정평가사가

가장 많이 확인하는 지도이기도 합니다.

 

여기서 볼 수 있는 정보

• 세부 지구단위계획
• 경관지구·특별계획구역
• 기반시설 배치도
• 개발행위허가 가능성

👉 개발의 방향과 밀도를 정확히 예측할 수 있는 자료.

 

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✔️ 4. 지방의회 회의록은 ‘확정 전’ 정보를 담고 있다

 

 

생각보다 많은 개발계획이 의회 회의록에 먼저 등장합니다.

 

 

예:

• 산업단지 조성 검토
• 도로·하수도 확장 논의
• 정비구역 지정 의견 개진
• 예산 반영 심의 과정

 

의회 자료는 대부분 PDF로 공개되며,
“○○시의회 회의록”만 검색해도 열람할 수 있습니다.

 

 

👉 일반 투자자들이 놓치지만, 실무자들은 반드시 보는 정보창.

 

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✔️ 5. 공공기관 사업계획을 체크한다

 

 

대규모 개발은 주로 공공기관에서 먼저 움직입니다.

 

 

확인처

• 국토교통부
• LH(신도시·택지)
• 한국농어촌공사(경지정리·배수로·개량)
• 한국도로공사(고속도로·IC)
• 철도공단(노선·역 신설)

 

각 기관의 고시문이나 보도자료는 고시 직전 단계의 선행 정보로서 가치가 큽니다.

 

 

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✔️ 6. 환경영향평가서를 보면 ‘미리 도면’이 보인다

 

 

대규모 개발은 항상 환경영향평가를 거칩니다.

https://www.eiass.go.kr/

환경영향평가정보지원 시스템

 

환경영향평가정보지원시스템에서 사업명을 검색하면,
정식 고시 전에 사업 범위·계획 도면이 먼저 공개되는 경우가 많습니다.

 

 

특히

• 토지 편입 범위
• 기반시설 계획
• 사업 규모
  같은 핵심 정보가 미리 드러납니다.

👉 사실상 고시 전 단계의 지도 버전.

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✔️ 7. 나라장터·지자체 계약정보의 ‘용역 공고’

 

 

누구보다 먼저 개발이 시작될 때 나타나는 징후는 바로 용역 공고입니다.

 

https://www.g2b.go.kr/

접근 가능 브라우저 안내

 

 

예:

• ○○지구 개발계획 수립 용역
• ○○도로 확장 기본설계 용역
• ○○산단 타당성조사 용역

이 단계는 이미 내부적으로 사업 의지가 상당히 굳어진 상태임을 의미합니다.

 

 

👉 용역이 뜨면, 개발의 방향은 이미 정해진 것과 다름없습니다.

 

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📌 결론 — 개발은 갑자기 생기지 않는다

 

 

부동산 개발은
용역 → 계획 수립 → 환경평가 → 심의 → 고시
이 과정을 거칩니다.

 

따라서 고시가 나오기 훨씬 전부터 시장에는 작은 흔적들이 남습니다.

 

 

그 흔적을 읽어내는 사람이
개발의 흐름을 가장 먼저 잡을 수 있습니다.