도로에 붙어 있어도 ‘맹지나 다름없다’ 가감속차선 설치 기준과 토지 가치의 진짜 함정

 

 

<가감속차선 설치 기준과 토지 가치의 진짜 함정>

 

 

무슨소리야? 도로에 붙어 있는데...

 

저 쌩쌩 달리는 차들을 보라구~

 

 ‘허나 맹지나 다름 없습니다’

 

부동산 토지 투자를 오래 하다 보면, 겉만 보고 덥석 사는 분들을 종종 봅니다.

길이 잘 붙어 있고, 사거리 코너에 계획관리 땅이고, 횡단보도도 바로 앞이고…
누가 봐도 돈 냄새 나는 자리처럼 보이는 땅들.

 

 

 

교차로와 가감속차선의 관계

 

 

 

전국을 돌아다니며
“언젠가는 저런 땅 하나 꼭 산다!”
라는 마음으로 발품으로 하는

부동산실전투자 스타일을 고집하는 분들이 많습니다.

 

 

그런데 의외로 많은 사람들이 빠지는

함정이 하나 있습니다.

 

바로 가감속차선(가감차로) 문제입니다.

 

 

 

겉으로는 도로에 붙어 있는 땅인데,

"정작 차량이 들락날락할 수 없다면..."

 

그 땅은 사실상 ‘맹지나 다름없는 땅’입니다.

 

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🚦 가감속차선이란?

 

 

가감속차선은 차량이 도로로 들어오거나 나갈 때

속도를 조절할 수 있도록 만든 별도의 차로입니다.

 

 

• 가속차로: 본선에 진입할 때 속도를 안전하게 끌어올림
• 감속차로: 본선에서 빠져나올 때 속도를 안전하게 줄임

 

겉으로는 단순한 차선처럼 보이지만,

이 차선이 없으면 사실상

‘진출입 불가’ 판정을 받는 토지가 매우 많습니다.

 

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📌 많은 사람들이 모르는 진실

 

도로와 접해 있다고 무조건 "진입 가능"이 아닙니다.

규정상 가감속차선을 설치할 수 있어야

‘합법적 진출입이 가능’합니다.

 

 

즉,

가감속차선이 불가능하면 땅은 맹지에 준하는 가치로 추락합니다.

 

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📐 가감속차선 설치 기준 (예시 기준)

 

 

근거: 「도로와 다른 도로 등과의 연결에 관한 규칙」 (법제처)

 

https://www.moleg.go.kr/
※ 실제 기준은 도로 폭·설계속도·교차로 위치 등 따라 달라짐

법제처

 

시설 유형감속차로 최소 길이가속차로 최소 길이

공단 출입구, 주유소 등	약 40m	약 65m
음식점·판매시설 (주차 20대 이하)	약 15m	약 25m
주택 진입(6~20가구)	도로 모서리 곡선화로 대체 가능	–

 

 

⚠️ 주의:

이 기준을 만족하려면

 

도로 폭, 편도 차로 수, 신호·횡단보도 위치, 커브/교차로 간격까지 모두 고려해야 합니다.

→ 그래서 반드시 지자체·도로관리청 사전 확인이 필요합니다.

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💥 실제 현장에서 자주 벌어지는 일

 

 

제가 아무리 “가감속차선 가능 여부 먼저 확인하세요”라고 조언을 해도…

 

 

성질 급한 아저씨 한 분은

그냥 예예 하면서

 

다른 사람 말만 듣고 비싼 돈 주고 덜컥 계약했습니다.

 

그리고 나중에 저에게 다시 와서 하는 말,

“그때 왜 좀 더 강하게 말해주지 그랬어…
이거 진입로가 안 나온대. 해결 좀 해줘.”

 

 

정말, 그 성질머리 어쩔 거냐고요.
도로 붙어 있다고 다 ‘좋은 땅’이 아닙니다.

 

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💡 왜 이 문제가 치명적인가?

 

 

1) 진입 허가가 안 나면 ‘없는 땅’과 같다

차량 출입이 안 되면 상업용·창고·주유소·물류는 절대 할 수 없습니다.

 

 

2) 국도·지방도·간선도로는 규제가 아주 많다

교차로 가까움 → 불가
횡단보도 인접 → 불가
곡선부 → 불가
설계속도 높음 → 가감속차선 길이 더 필요 → 거의 불가

 

 

3) 결국 추가 비용 폭탄

가감속차선 신설하려면

• 부지 편입
• 행정 심의
• 공사 비용 까지 들어갑니다.
  수천만~수억까지 나오는 경우도 있습니다.

 

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📝 토지 투자자가 반드시 체크해야 할 3가지

 

 

 

✔ 1. “도로 접지 여부”에 속지 말 것

겉보기엔 노른자 땅이라도
진입 자체가 막혀 있으면 0원짜리 땅과 다를 바 없습니다.

 

 

✔ 2. “가감속차선 설치 가능 여부”를 제일 먼저 확인

지적도보다 중요합니다.
지자체·도로관리청 기술부서에 사전 검토 요청 필수.

 

 

✔ 3. 교차로·횡단보도·버스정류장 거리 반드시 체크

이 요소 하나에 따라
허가가 날지, 평생 묶일지가 갈립니다.

 

 

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📣 정리

“도로와 붙어 있다 = 활용 가능하다”
이 공식은 잘못된 상식입니다.

 

 

 

실제 투자는
➡️ 가감속차선 가능 여부
➡️ 진입 허가 가능성
을 먼저 보는 사람이 사고를 피합니다.

 

 

 

겉만 보고 사는 순간,
수익성 높은 ‘길 좋은 땅’이 아니라,

 

차량 한 대도 드나들 수 없는 죽은 땅을 사게 되는 겁니다.